Samenwerkingsovereenkomst Wooninc en SHW nu te downloaden

De nieuwe samenwerkingsovereenkomst tussen SHW en Wooninc. nu beschikbaar via de website.

Direct te openen of te downloaden (rechter muisknop), samenwerkingsovereenkomst SHW november 2011 def, klik hier.

Eerste uitgave Handboek SHW
Stichting Huurdersplatform Wooninc. (SHW) heeft een handboek ontwikkeld voor bestaande en startende huurdersorganisaties van Wooninc.

In dit praktische handboek zijn allerlei zaken terug te vinden die van belang zijn voor een goed functionerende huurdersorganisatie.
Het bevat informatie over wet- en regelgeving, rechten en plichten, maar ook handige tips voor het lezen van beleidsstukken, het bijhouden van een administratie en wat te doen bij klachten en overlast.
Ook zijn er diverse brochures van Wooninc. en andere organisaties die van belang kunnen zijn, in terug te vinden. Dankzij het losbladige systeem is het handboek gemakkelijk up-to-date te houden en kunnen nieuwe wetenswaardigheden in een handomdraai worden toegevoegd.
Tips, opmerkingen en suggesties zijn dan ook van harte welkom bij het secretariaat van SHW.

Iedere huurdersorganisatie krijgt het nieuwe handboek uitgereikt. Starters kunnen een exemplaar opvragen via www.huurdersplatformwooninc.nl of via de samensteller van het handboek mevrouw W. van Hoof-van de Donk, 1e secretaris van SHW: w.vddonk@hccnet.nl.

Wijziging BBSH vanwege de Overlegwet

11 november 2008

Onlangs is in het Staatsblad 2008 nr. 419 een wijziging van de het Besluit beheer Sociale Huursector (BBSH) gepubliceerd. De wijziging is een gevolg van de invoering van de nieuwe Wet op het Overleg Huurders Verhuurders (hierna te noemen: ‘Overlegwet’). Zowel de nieuwe Overlegwet als de wijziging van het BBSH gaan in op 1 januari 2009.

Door de wijziging van het BBSH worden een aantal bepalingen over overleg met huurders en hun organisaties overgeheveld naar de nieuwe Overlegwet. Wel krijgen huurdersorganisaties en bewonerscommissies in het BBSH recht op informatie, overleg en advies over jaarstukken, volkshuisvestingsverslag en meerjarenplannen.

Overheveling van BBSH naar Overlegwet
Op 1 januari 2009 wordt de Overlegwet gewijzigd. Dit betekent onder meer dat voor het grootste deel het onderscheid tussen particuliere verhuurders en corporaties vervalt. De positie van huurdersorganisaties van particuliere verhuurders en van woningcorporaties wordt op vrijwel alle onderdelen gelijk getrokken.
Daarom is ook besloten een aantal bepalingen uit het BBSH – soms in aangepaste vorm - over te hevelen naar de Overlegwet. Dit heeft onder meer betrekking op het overleg met bewonerscommissies, en bepaalde onderwerpen van overleg (zoals over leefbaarheid en de huisvesting van ouderen). Hierdoor vervallen de huidige artikelen 17a, 18 en 19 van het BBSH.

Nieuw in BBSH
In de Memorie van Toelichting bij de wijziging van de Overlegwet werd gesteld dat alle bepalingen over het betrekken van bewoners bij het beleid en beheer van de corporatie, van het BBSH naar de Overlegwet zouden gaan. Dit blijkt nu echter niet het geval.

In een aangepast artikel 17 van het BBSH wordt bepaald dat de huurdersorganisaties en de bewonerscommissies van de corporatie recht hebben op informatie, overleg en advies over:
• het overzicht van voorgenomen activiteiten
• de jaarrekening en het jaarverslag
• het volkshuisvestingsverslag
• het overzicht met cijfermatige kerngegevens
• prognoses op volkshuisvestings- en financieel gebied
• meerjarenplannen (zoals meerjarenbegrotingen of investeringsplannen).

Huurderorganisaties en bewonerscommissies krijgen op grond van het BBSH recht op informatie, overleg en advies over deze onderwerpen. Dat betekent dat het geen ‘gekwalificeerd’ adviesrecht is (waarvan de verhuurder alleen gemotiveerd kan afwijken). Dat is immers in de Overlegwet geregeld. Ook geeft het BBSH geen termijn waarbinnen overleg moet plaatsvinden en het advies wordt uitgebracht.

Deze informatie is op 11 november 2008 als CorporatieInformatie verstuurd aan abonnees op deze e-mailnieuwsbrief.

Woonbondgids Huurdersrecht vernieuwd

Nu 200 vragen en antwoorden.
Woonbondgids Huurdersrecht vernieuwd
Naast een aantal plichten hebben huurders gelukkig ook heel wat rechten. Om hurend Nederland daarvan op de hoogte te brengen én te houden heeft de Woonbond eind november een gloednieuwe editie uitgebracht van zijn boek 'Huurdersrecht'. Aan de hand van 200 vragen en antwoorden passeren daarin alle aspecten van het huurrecht van woonruimte de revue.

Laat het onderhoud van uw woning voortdurend te wensen over maar neemt de verhuurder uw klachten niet serieus? Gaat u binnenkort verhuizen en moet u van de verhuurder nu opeens van alles in de woning ongedaan maken? Blijken er plotseling sloopplannen voor uw woning te bestaan en wil de verhuurder dat u op zoek gaat naar een ander huis? Moet u een enorm bedrag aan stook- en servicekosten bijbetalen terwijl totaal onduidelijk is waar die naheffing op is gebaseerd? Veroorzaken buren of anderen omwonenden ernstige overlast en doet de verhuurder daar niets tegen? Is de huurverhoging ook dit jaar weer buitensporig hoog? Dreigt er uitzetting omdat u in onderhuur zit? Of zegt de verhuurder dat u weg moet omdat hij de woning wil verkopen?

De antwoorden op deze en vele andere vragen vindt u in 'Huurdersrecht; 200 vragen en antwoorden over huur van woonruimte'. De Woonbond verwacht dat huurders hun vragen erin aantreffen en ook dat ze met de antwoorden uit de voeten kunnen. Om het zoeken naar het juiste onderwerp te vergemakkelijken is in het boek een trefwoordenindex opgenomen. Daarnaast treft u in de bijlagen ook alle relevante artikelen uit het Burgerlijk Wetboek (BW) aan, het Besluit kleine herstellingen, het Besluit servicekosten en de overzichten van (zeer) ernstige gebreken en tekortkomingen aan de woning, die via een beroep op de huurcommissie en/of de rechter kunnen resulteren in huurverlaging tot de gebreken zijn verholpen.

De huurder met vragen of problemen kan overigens ook de Huurderslijn bellen, de telefonische ledenservice van de Woonbond. Deze is bereikbaar op maandag tot en met donderdag van 10.00 tot 13.00 uur en op dinsdagavond van 18.30 tot 20.00 uur op (020) 5517755. De huurder moet dan wel lid zijn of worden.

V08.1850.PR
Amsterdam, 4 december 2008

Noot
'Huurdersrecht' is te bestellen via de webwinkel op www.woonbond.nl. Bestellen is ook mogelijk door overmaking van het juiste bedrag rekeningnummer 6217479, t.n.v.Woonbondinformatie Amsterdam, onder vermelding van titel en/of bestelcode RE 22.
De prijs voor Woonbondleden is 15 euro.
Niet-leden betalen 30 euro.

EEN GOED FUNCTIONERENDE HUURDERSORGANISATIE

Betreft: Toelichting en advies om een goed functionerende huurders- organisatie en Bewonerscommissie te zijn of te worden!!

Geacht Bestuur,

In een bijeenkomst in Peppelrode, waarin ook bestuursleden van Huurdersorganisaties van Wooninc. aanwezig waren, waren er nogal wat klachten te horen over het functioneren van Wooninc.

Het waren veelal opmerkingen over de aandacht, die de medewerkers van Wooninc. besteden aan de klachten, die diverse huurdersorganisaties in de loop der tijd hebben verzameld en de duur van de behandeling over de klacht(en) en de oplossing daarvan.

Opmerkingen als:
de bijeenkomsten, in de voor- en najaarsvergadering, zetten ook al geen zoden aan de dijk, want als je zelf geen agendapunten meebrengt sta je na een uur weer buiten.

Beste bestuursleden daar gaat het nu juist om, u moet goed voorbereid op zo’n bijeenkomst komen.
Weten waar u het over wilt hebben, dus ook zelf agendapunten doorgeven aan Wooninc.
Op de hoogte zijn van de “Huurderswetten” en de regels die Wooninc. stelt bij het huren van een woning.

Het bestuur van SHW heeft op zich genomen u regelmatig op de hoogte te houden van nuttige informatie, die het besturen van een huurdersorganisatie kunnen verbeteren. Wij weten dat er in diverse complexen of wijken goed functionerende organisaties zijn op huurdersniveau. Maar dat is niet bij allemaal zo, 60% van de huurders van WI is niet georganiseerd.

Om een goed functionerende Huurdersorganisatie of Bewonerscommissie te worden zult u wat kennis op moeten doen. Dat kan via Internet op de website van Vrom, onder de link “huren”. Brochures die zeker in het bezit van de bestuursleden moeten zijn:
• BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector). Verkrijgbaar bij de Woonbond.

Laat één van de bestuursleden persoonlijk lid worden van de Woonbond.
Daarvoor krijgt u per 3 maanden de HUURWIJZER en maandelijks WOONBONDIG. Zeer nuttige informatie!

Kosten voor het volgen van een cursus kunt u declareren bij Wooninc. Wel vroegtijdig aanvragen onder vermelding van de cursus die u wilt volgen.

• Als bestuur moet u in het bezit zijn van een samenwerkingsovereenkomst, dit is de overeenkomst tussen WI en de huurdersorganisatie. In dit statuut staan uw rechten en plichten, evenals die van WI

• De Algemene Voorwaarden Woonruimte mag ook niet ontbreken bij uw secretariaat. Deze brochure kunt u verkrijgen aan de balie van Wooninc.

• De statuten van uw organisatie. De statuten bepalen hoe uw huurdersvereniging/bewonerscommissie functioneert en ingeschreven staat bij de Kamer van Koophandel.

• Een exemplaar van de Wet op het Overleg Huurders verhuurder (Overlegwet)is ook zeer nuttig.

Mocht u nu denken: “wat moet ik ermee, ik ben maar een vrijwilliger”. Juist daarom moet u bovenstaande documentatie hanteren als u in overleg gaat met Wooninc.

Voorbeeld: In een samenwerkingsovereenkomst, staat in artikel 6. financiële ondersteuning, lid 6.1.
Wooninc. verplicht zich voornoemde bijdragen uiterlijk op 31 januari van het betreffende boekjaar uit te keren. Wij begrepen uit de opmerkingen in de laatste bijeenkomst dat er veel huurdersorganisaties c.q. Bewonerscommissies zijn die nog steeds de bijdrage niet op tijd ontvangen.
Bel dan met Relatiebeheer van Wooninc., om te vragen waar blijft het geld? Geef dan ook de artikelen op waarin staat dat er voor 31 januari betaald had moeten worden.

Het bestuur van SHW is graag bereid u met raad en daad terzijde te staan. Ook bij het opzetten van een huurdersorganisatie.

Doe er uw voordeel mee,
Namens Bestuur
Stichting Huurdersplatform Wooninc. (SHW)

Will van Hoof-van de Donk 1e secretaris

Klik HIER, als u een printbare pdf van dit artikel wilt downloaden

KLACHTEN EN OVERLAST

Het onderwerp klachten.
Het secretariaat van de SHW wordt soms benaderd door een huurdersorganisatie of door een huurder persoonlijk, met de vraag kunnen jullie wat aan mijn klacht(en) doen. Officieel luidt het antwoord nee. Want in de Statuten van de SHW staat in artikel 2: Doel; “Het behartigen van de belangen van de huurders van woongelegenheden van de stichting Wooninc, gevestigd te Eindhoven, voorzover deze niet het complexniveau betreffen”.

In de samenwerkingsovereenkomst staat het volgende, artikel 2, lid 4; “SHW heeft geen (bemiddelende) rol in de relatie tussen individuele huurdersorganisaties of bewonersorganisaties op complexniveau”.

Maar het SHW laat u niet vallen en wijst u de weg naar een mogelijke oplossing. Wooninc. heeft een “Reglement Klachten Commissie Wooninc”, die voor een ieder te verkrijgen is. Wat is een klacht: klacht over het handelen of nalaten van Wooninc. en personen die namens of in opdracht van Wooninc, werkzaamheden verrichten, waardoor klager geacht kan worden rechtstreeks in zijn belang te zijn getroffen.

Het onderwerp overlast.
Als u als huurder geconfronteerd wordt met overlast die veroorzaakt wordt door derden, kunt u de klacht melden bij Wooninc. (de consulent wonen van uw complex). De consulent wonen geeft u het advies om een dossier op te bouwen. Wooninc. neemt contact op met de overlastveroorzaker.

Wat moet u doen om een goed dossier op te bouwen:
Noteer datum en tijd wanneer u overlast ondervindt, ook als het meerdere malen per dag is.
Ga gesprek met de persoon aan die de overlast veroorzaakt. En noteer datum en tijd.
Benader de wijkbrigadier, b.v. bij ernstige geluidsoverlast en pesterijen, noteer datum en tijd, en vraag hem om rapport op te maken, noteer datum en tijd. Vragen wat het volgnummer van het rapport is.
Zoveel mogelijk getuigen zien te krijgen, b.v. buurtgenoten en verzoeken om te tekenen, dat ze op de hoogte zijn van de overlast.

Als de overlast blijft voortduren kan Wooninc. de rechter verzoeken om een einde te maken aan de huurovereenkomst. U moet dan wel een ijzersterk dossier hebben en getuigen die willen getuigen bij de rechter.
Want niet alleen ú geniet huurbescherming, maar ook degene, die de overlast veroorzaakt.

Stichting Huurdersplatform Wooninc. (SHW) hoopt dat u nooit met het bovenstaande geconfronteerd wordt. Mocht dit wel zo zijn, dan weet u welke weg u kunt en moet bewandelen.

Besluit beheer socialenhuursector (BBSH)

Het Besluit beheer socialenhuursector (BBSH) vormt de juridische basis voor het functioneren van de verhuurders. Het beschrijft op welke terreinen de verhuurders actief mogen zijn en wat de toelatingseisen zijn om een verhuurder (Toegelaten Instelling) te worden. Verder regelt het zaken als het toezicht door de minister en de verplichting tot het opstellen van een jaarrekening een jaarverslag en een volkshuisvestingsverslag.

Wet op het overleg huurders verhuurder

Deze wet wordt ook wel de Overlegwet genoemd en geldt voor alle sociale verhuurders en particuliere verhuurders die 100 of meer woningen bezitten. De wet geeft huurdersorganisaties het recht op overleg met de verhuurder bij belangrijke beleidsbeslissingen over de huurwoningen.
U kunt de tekst van de Overlegwet inzien en downloaden op de site van http://www.overheid.nl en http://www.wetten.nl

In beide wetten staat dat de verhuurder moet praten met de huurders.
Onderscheid voor ons.
SHW overlegt in het kader van corporatie beleid.
Huurdersorganisaties overleggen in het kader van wijk en buurt.
Wil je overleggen dan heb je recht op informatie. Dit geldt voor ieder onderdeel van de wet die in dit handboek is beschreven. M.a.w. zorg dat je let op de rechten die je hebt zoals ze hieronder staan beschreven.

Informatierecht. (R1 Informatierecht)

Als de corporatie afspraken wil veranderen over onderwerpen die onder dit recht vallen, informeert het de huurderbelangenorganisaties zoals SHW en Huurdersorganisaties. Wil je als Huurdersorganisatie ergens over praten binnen het kader van de BBSH of de Overlegwet dan heb je recht op informatie. De verhuurder is verplicht informatie te verschaffen mits de informatie niet schadelijk is voor de verhuurder.

Gekwalificeerd adviesrecht. (R2 Gekwalificeerd adviesrecht)

Wanneer de corporatie het beleid wil veranderen, moet het de desbetreffende Huurdersorganisatie (SHW of een commissie) om advies vragen. Het beleid wordt niet veranderd tot de huurders een advies hebben gegeven. De corporatie neemt het advies, of een deel daarvan, over.
Het kan echter ook zo zijn dat de corporatie het advies niet overneemt. In dat geval moet de corporatie daar uitleg bij geven. Indien er geen onderbouwde uitleg wordt gegeven kan SHW juridische stappen ondernemen.

Instemmingsrecht. (R3 Instemmingsrecht)

Dit is het meest invloedrijke recht. Besluiten over onderwerpen die hieronder vallen, neemt corporatie pas als er overeenstemming is met SHW, de Huurdersorganisatie en/of huurdersvereniging c.q. huurders.
Gaat het om het instemmingsrecht van een huurdersvereniging voor een specifieke wijk of buurt, dan geldt dat 70% van de huurders het eens moet zijn met het besluit, voordat dit doorgevoerd kan worden.

Verplichtingen verhuurder / huurder Boek 7 van het burgerlijk wetboek titel 4 huur.

Klik hier als u het artikel Verplichtingen verhuurder / huurder Boek 7 van het burgerlijk wetboek titel 4 huur, wilt openen of downloaden.

De ontwikkeling van woningcorporaties.

Het kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) heeft onlangs een interessant boek uitgegeven over de ontwikkeling van woningcorporaties. In een aantal essays en interviews laten deskundigen van binnen en buiten de corporatiesector hun licht schijnen over het verleden, heden en de toekomst van de sociale huursector. Jan van der Moolen, algemeen directeur van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, gaat vooral in op de kwaliteit van woningcorporaties. 'Of ze de goede dingen doen en of ze de dingen goed doen, is nog te weinig serieus onderwerp van onderzoek en discussie'. Visitatie kan daar volgens hem een belangrijke rol in vervullen, naast krachtig extern toezicht. In een uitgebreid essay schetst volkshuisvestingsgoeroe Jan van der Schaar de ontwikkeling van ruim honderd jaar woningcorporaties. Van sociale ondernemingen werden ze uitvoeringskantoren van de rijksoverheid en vervolgens weer (maatschappelijke) ondernemingen. Een van de meest opvallende ontwikkelingen is de enorme schaalvergroting. In zijn essay 'Van schaal naar scope' analyseert OTB-onderzoeker Gerard van Bortel wat de schaalvergroting betekent voor de prestaties van corporaties. Hij concludeert dat 'de relatie tussen schaal van corporaties en hun prestaties verre van eenduidig is', in zijn nawoord trekt KWH-directeur Erwin Bel een aantal conclusies. 'Mijn opvatting is dat de corporatiesector moet groeien naar een situatie waarin horizontale verantwoording en verticaal toezicht goed in evenwicht zijn'.

'De ontwikkeling van woningcorporaties' (124 pagina's) is gratis te bestellen per e-mail: kwh@kwh.nl.